ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ

Câu hỏi:

Kính chào luật sư, vừa qua em có ký hợp đồng cho thuê nhà 01 năm với ông Hãn. Theo hợp đồng thời hạn thuê là 02 năm. Tiền thuê mỗi tháng là 1.500.000 đồng và ông Hãn phải trả tiền thuê vào ngày 2 hàng tháng. Tuy nhiên, tháng nào ông Hãn cũng trả tiền nhà chậm nên em đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Ông Hãn đã thuyết phục em để em cho ở lại nên em đã không chấm dứt. Nhưng ngày 15/11/2015 vừa qua, ông Hãn lại thông báo gió mạnh tốc cửa kính cửa sở bị vỡ nên ông Hãn đã bỏ tiền ra sửa chữa. Em đã đồng ý thanh toán cho ông Hãn một nửa số tiền này nhưng  ông Hãn nhất quyết không chịu, Trong khi đó,hợp đồng đã nêu rất rõ trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra; như vậy, bên thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường hay sửa chữa mọi hư hỏng mà bên thuê gây ra trong thời gian thuê. Nhưng bên thuê vẫn một mực yêu cầu em thanh toán tiền cửa kính và yêu cầu em đền hợp đồng khi em vừa đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Em sẽ phải giải quyết như thế nào ạ?
Trả lời có tính chất tham khảo
Với tình huống này, Luật sư Nha Trang xin tư vấn cho bạn như sau:
1. Về việc sửa chữa cửa kínhnh
Điều 485, Bộ luật dân sự đã quy định về việc đảm bảo giá trị sử dụng của tài sản thuê và nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng do tài sản thuê gây ra của các bên trong hợp đồng thuê. Khoản 3 Điều 495 Bộ luật dân sự cũng quy định: Bên thuê nhà có nghĩa vụ: “Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra”.
Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà có nội dung về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra. Điều khoản này phù hợp với quy định của pháp luật về việc sửa chữa hư hỏng tài sản thuê như nêu trên. Như vậy, việc sửa chữa của kính sẽ được giải quyết như sau:
a) Nếu cửa kính bị vỡ không phải do lỗi của bên thuê thì bạn (với tư cách là bên cho thuê) có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế. Nhưng bên thuê phải chứng minh được lỗi không phải do bên thuê.
b) Nếu cửa kính bị vỡ là do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.
2. Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và hậu quả pháp lýý.
Một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Ðiều 493 Bộ luật dân sự là: “Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê”.Điều 132, Luật nhà ở 2014 cũng quy định trong thời hạn thuê nhà, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê (trừ một số trường hợp). Bạn chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu thuộc một trong các trường hợp đã được liệt kê tại Điều này. Ngoài ra, bạn có thể căn cứ vào điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà (nếu có) đã ký để xác định các trường hợp khác mà bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Nếu không thuộc các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng thuê nhà mà bạn vẫn cố tình đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn có thể phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà do không thực hiện đúng nghĩa vụ với tư cách là bên cho thuê (theo Điều 302 Bộ luật dân sự). Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại (nếu có) hoặc khởi kiện bạn tới cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.

Luật sư Nha Trang