Những trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất

Khi mua bán (chuyển nhượng) nhà đất thì người bán (người có thu nhập chịu thuế) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, vì căn cứ tính thuế TNCN xuất phát từ thu nhập nên pháp luật thuế đã loại trừ một số trường hợp không phải đóng thuế TNCN. Cụ thể, theo pháp luật thuế hiện hành 02 trường hợp sau được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất.

1) Trường hợp 1: Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế TNCN:
(1) Giữa vợ với chồng;
(2) Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
(3) Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
(4) Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
(5) Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
(6) Ông nội, bà nội với cháu nội;
(7) Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
(8) Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài các giao dịch liệt kê trên, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

2) Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính cũng quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, trường hợp này chỉ miễn đóng thuế TNCN đối với đất ở, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế TNCN.

* Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

a) Điều kiện thứ nhất: Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
– Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
– Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b) Điều kiện thứ hai: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
– Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

* Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

c) Điều kiện thứ ba: Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
– Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

* Lưu ý: Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:
– Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.
– Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

Luật sư Nha Trang
CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ NHƯ HẢO & CỘNG SỰ