Việc thôi quốc tịch Việt Nam có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay không?

Câu hỏi:

             Xin chào Luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho một việc như sau: Chú tôi có một căn nhà 2 tầng, đất ở và đất trồng cây lâu năm tại Nha Trang  trước khi sang Nhật định cư.

Nay, nếu chú tôi muốn nhập quốc tịch Nhật thì phải bỏ quốc tịch Việt Nam. Vậy luật sư cho tôi hỏi nếu chú tôi tôi bỏ quốc tịch Việt Nam thì chú tôi có được phép sở hữu nhà đất này nữa không? Luật hiện tại chỉ cho phép người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở và đất ở, vậy chú tôi có phải chuyển đổi phần đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư trước khi bỏ quốc tịch Việt Nam để sau khi thôi quốc tịch vẫn được đứng tên nhà và đất không? Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Trân trọng cảm ơn.

Trả lời :

 Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự. Dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau.

Thứ nhất, về việc chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ, theo quy định của Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, khi chú bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đối với phần đất trồng cây lâu năm thành đất ở thì chú bạn nộp hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

-Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

-Giấy chứng nhận QSDĐ;

-Biên bản xác minh thực địa;

-Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

-Trích lục bản đồ địa chính thửa đất;

Lưu ý: Chú bạn cần chú ý trường hợp Nhà nước thu hồi đất đai do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm các trường hợp quy định tại Điều 64, Luật Đất đai 2013:

“h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục”

Theo đó, đối với trường hợp chú bạn định cư ở bên Nhật mà không sử dụng đến đất này trong thời hạn là 18 tháng liên tục thì chú bạn có thể bị thu hồi phần diện tích đất đó.

Thứ hai, là về vấn đề nếu chưa xin thôi quốc tịch Việt Nam chú bạn có thể thực hiện chuyển đổi phần đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm sang đất ở được hay không? Nếu chú bạn chưa xin thôi quốc tịch Việt Nam thì tức là chú bạn vẫn còn là công dân Việt Nam nên bạn hoàn toàn có các quyền chuyển đổi bình thường của công dân Việt Nam và theo quy định tại Điều 57, Luật đất đai 2013 thì:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”

Theo đó, chú bạn có thể thực hiệc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 57, Luật đất đai 2013 còn quy định:

“2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”.

Như vậy, chú bạn có thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nhưng  phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/ NĐ- CP: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”

Thứ ba, việc thôi quốc tịch Việt Nam thì có được sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất nữa không?

Nếu chú bạn thôi quốc tịch Việt Nam thì chú bạn không còn là công dân Việt Nam nữa và có thể coi là người nước ngoài. Khi trở thành công dân nước ngoài, việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài được quy định tại Điều 161, Luật nhà ở 2014 như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2.Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Pháp luật Việt Nam hiện nay hạn chế việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Trường hợp của chú bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chú bạn thôi quốc tịch Việt Nam theo pháp luật Việt Nam không hề có quy định về việc tước quyền của chú bạn với tài sản đó nên chú bạn hoàn toàn có quyền sở hữu đối với tài sản nhà ở sau khi xin thôi quốc tịch Việt Nam. Đối với đất trồng cây lâu năm nếu chú bạn xin thôi quốc tịch Việt Nam thì cũng không có căn cứ nào quy định khi thôi quốc tịch Việt Nam chú bạn sẽ bị tước quyền đối với diện tích đất trồng đó.